Auf einen Cappuccino mit Thomas Körfgen

Er versucht, jeden Morgen mit dem Fahrrad ins Frankfurter Büro zu fahren und genießt, wenn er nicht gerade einen REIT-Fonds managt, die Zeit mit seinen bald zwei Töchtern, gerne auch auf Reisen durch Europa. Thomas Körfgen ist ein Urgestein der indirekten Immobilienanlage in Deutschland und gilt als einer der profundesten Kenner des Segments der Immobilienaktien bzw. REITs. Mit seinem Team managt er REIT- und Immobilienportfolien, unter anderem auch den Savills IM Real Estate Securities Income Fund.

Was ist das Kernalleinstellungsmerkmal eines REITs?
Thomas Körfgen: Für uns ist ein REIT die liquide Form der Core-Immobilie, vor allem da er an der Börse gehandelt wird. Im Vergleich zu Aktien haben REITs zudem eine wesentlich höhere Dividendenausschüttung, sie müssen weite Teile ihrer Gewinne ausschütten. Daher sind REIT-Fonds auch die besseren Dividendenfonds. Vergleiche ich einen REIT-Fonds mit einem Dividendenfonds, dann habe ich einmal das Ausschüttungsmuss, zum anderen aber auch die Sicherheit hinsichtlich dieser Ausschüttung. Denn ich kann in die Mietverträge hineinblicken und daraus dann die künftigen Gewinne ableiten, woraus wiederum die Dividenden resultieren. Als Anleger muss ich ferner, wenn ich REITs kaufe, keine illiquide Immobilienquote aufbauen, sondern kann im Rahmen der liquiden Investments agieren. Den klassischen Flaschenhals, den ein offener Immobilienfonds hat, wenn er frische Gelder einsammelt, gibt es auch nicht. Wechselt eine Aktie ihren Besitzer, ändert sich am Investitionsvolumen des REITs nichts, während bei einem Immobilienfonds Anlagedruck entsteht, sobald frische Gelder eingesammelt werden.

Was ist denn die Geschichte dahinter, dass der REIT in Deutschland so ein Schattendasein fristet?
Körfgen: Die Historie in Deutschland ist eine ganz besondere. Neben den offenen Immobilienfonds wurden alle anderen Immobilieninvestments praktisch an die Wand gedrückt. Auch für REITs war da kein Platz. Wenn Sie Belgien nehmen, dort gibt es 17 REITs. Hierzulande sind es handverlesene drei REITs, die aber nicht alle auch investierbar sind. Ob da nochmal Schwung reinkommt, kann ich nicht sagen. REITs gibt es seit den 60er Jahren, ausgehend wie so oft von den USA, wo man weniger Berührungsängste mit diesem Anlagevehikel hatte. Ausschlaggebend war in Amerika, dass auch der private Investor, so er kein Eigenheim erwerben konnte, auch in Immobilien investiert sein sollte. Daher kommt auch die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene, denn man sagte damals, dass der private Anleger weitgehend eins zu eins an der Entwicklung der Mieterträge teilhaben sollte. Auch in Australien existiert die Anlageklasse REITs schon Jahrzehnte, nicht minder erfolgreich. Ungefähr ein Drittel aller Privaten investieren dort für ihre Altersvorsorge in REITs. Der Grund war und ist denkbar einfach: Es gibt nichts Vergleichbares.

Die Erträge stammen also samt und sonders aus den Mieterträgen?
Körfgen: Ganz genau, der Ertrag ergibt sich aus der Differenz der Mieterträge abzüglich der Kosten, die für die Verwaltung der Immobilien aufgewendet werden müssen. Aber auch diese Kosten sind in der Regel niedriger als bei einzelnen Immobilieninvestments.

Wir leiten aus Ihren Ausführungen ab, dass Ihr Anlageuniversum ein globales ist. Wie schälen Sie hier nun Ihre Investments heraus?
Körfgen: Global umfasst das REITs-Universum rund 600 Unternehmen. Wir haben ein quantitatives Screening entwickelt, das auf die Qualität der Unternehmen und auch die Ausschüttung einen Schwerpunkt legt. Die Ausschüttungshöhe ist uns extrem wichtig, sie muss gleich hoch bleiben oder sogar noch steigen. Das müssen wir sicherstellen können. Neben dieser quantitativen Analyse verfolgen wir auch einen qualitativen Ansatz. Wir haben in den vergangenen zehn Jahren im Team rund 2.500 Unternehmensgespräche geführt. Wir müssen das Management kennen, und wir müssen dem Management vertrauen. Vor allem aber müssen wir die Immobilien sehen. Einen wesentlichen Teil aller Immobilien, die von den von uns selektierten REITs gehalten werden, haben wir besucht. Uns interessieren die Nutzungsarten, wie energieeffizient die Immobilien sind und wie zukunftssicher der Bestand insgesamt ist. Je besser hier das Ergebnis der Analyse ausfällt, desto belastbarer sind Annahmen für die künftigen Ausschüttungen.

Wenn nun jemand meint, er könne einfach über einen ETF in REITs investieren, was würden Sie ihm entgegnen?
Körfgen: Der Unterschied liegt ganz klar im Investmentuniversum. In den ETFs sind auch alle Immobilienaktien dabei, die sich wie REITs gerieren, aber keine sind. Es werden also auch Entwickler erfasst. Ein von uns ausgewählter REIT will ordentliche Erträge generieren, mit der Folge, dass die Ausschüttung um 1 bis 1,5 % höher ist als bei weniger klar ausgerichteten REITs oder Immobilienunternehmen. Außerdem hält der Fonds dadurch, dass die Entwickler außen vor sind, die konservativere Gruppe der REITs. Darüber hinaus hat der Fonds ein komprimiertes Universum, ETFs haben viele hundert Aktien im Portfolio. In einem ETF findet auch keine Betrachtung der Underlyings statt, diesen qualitativen Teil kann ein ETF nicht bieten. Die Immobilien unserer REITs sind, beim Blick auf die ESG (Environmental, Social, Governance)-Kriterien, die besseren, weil die Immobilien neuer sind, und diese sind ESG-konformer als die Immobilien, die in der Breite der ETF-Unternehmen gehalten werden. Die Unternehmen, die wir in unserem REIT-Fonds halten, machen sich mehr Gedanken über soziale Strukturen, ob beispielsweise in einem Quartier ein Kindergarten gebaut werden soll. Deshalb sind wir keine ESG-Spezialisten, aber die Erträge in der Zukunft sind durch die neueren Immobilien höher, was wiederum an den ESG-Kriterien liegt. Außerdem müssen REITs ausschütten und können demnach nur über Kapitalerhöhungen wachsen. Damit das erfolgreich ist, muss der Kapitalmarkt den Unternehmen trauen, was wiederum nur mit Transparenz funktioniert. Das erwartet der Kapitalmarkt zunehmend. Entsprechend ist, und diese Bemerkung sei mir erlaubt, der Weg zum Transparenzbericht kein langer mehr gewesen. Ein ETF ist an dieser Stelle sogar eine Art Black Box.

Weil der Anleger im ETF nicht genau weiß, wo die REITs ihre Liegenschaften haben?
Körfgen: Völlig richtig. Die Frage ist ja, wo die Immobilien liegen. Für uns gilt ganz klar das Durchschau-Prinzip. Ein REIT, der in Kanada gelistet ist, ist für Anleger beispielsweise vermutlich ein REIT in Kanada. Aber dieser hat vielleicht Immobilien in Deutschland, in Spanien, in Belgien, das sehen wir über die Durchschau, ETF-Investoren sehen das nicht. Investiert jemand in einen ETF, weiß er nicht, wo er tatsächlich investiert. Er investiert danach, wo der REIT selbst gelistet ist, aber nicht, wo er seine Immobilien hält. Hier versagt jedes Factsheet und jedes KIID.

Wie viele Titel halten Sie nun in Ihrem Fonds?
Körfgen: In der Regel umfasst das Fondsportfolio 25 bis 30 REITs, die es durch unser quantitatives und qualitatives Screening schaffen. Diese Aktien unterliegen dann natürlich Schwankungen, aber vor diesen sichern wir uns nicht oder nur in Ausnahmefällen ab. Schwankungen tangieren das Investitionsverhalten im Fonds nicht. Volatilität ist der Herzschlag des Marktes, und daher für uns nicht das entscheidende Risiko. Die Volatilität ist notwendig, um auch mal eine Chance auf einen günstigeren Einstieg oder auch einen Ausstieg bei höheren Kursen zu nutzen. Volatilität ist schwierig, wenn sie plötzlich und überraschend auftaucht und wenn sie einem Anleger nicht bewusst ist. Grundsätzlich sind wir Bestandshalter von Bestandshaltern, wir haben also schon vor, den REIT lange zu halten. Eine Investition in Immobilien ist eben eine langfristige Sache, unser Turn Over-Ratio bzw. die Transaktionsanzahl ist im Vergleich zu anderen Fonds eher niedrig. Entscheidend ist außerdem: Die Schwankung des Kurses eines REITs ist völlig losgelöst von der Ausschüttung.

Gibt es denn Märkte, wo Sie momentan eher Opportunitäten finden?
Körfgen: Wir sehen derzeit am ehesten in Europa interessante Möglichkeiten, in REITs zu investieren, in den USA sind uns die Unternehmen aktuell zu teuer. Außer im Gesundheitssektor sind die REITs in den USA doch überreizt. In Asien gibt es in Singapur oder Hongkong auch konservativ gemanagte Unternehmen, aber diese heterogenen Gelegenheiten machen ein aktives Portfoliomanagement absolut notwendig. Grundsätzlich laufen REITs den Märkten um etwa sechs Monate voraus, unabhängig von der täglichen Schwankung, die Märkten nun einmal innewohnt.

Wir danken Ihnen für den Blick in Ihre tägliche Arbeit.

Das Interview führte Tobias M. Karow.


Hinweis: Der Savills IM Real Estate Securities Income Fund wird sogleich nach dessen Auflegung mit dem Transparenzbericht von Rödl & Partner ausgestattet. Alle weiteren Informationen zum Fonds sowie das Archiv mit den Transparenzberichten finden Sie hier.